深圳安防专业市场遇瓶颈 亟待信心回归

　　7月28日，是天宫国际安防电子广场(以下简称：天宫安防城)两次延迟开业后，第三次向租户承诺的开业的日子。

　　然而，这一天租户没迎来开业大喜，取而代之的是因信任再次被践踏产生的愤怒。对于天宫安防城而言，尽管没迎来开业的喜庆忙碌，但也没落得丁点清闲，当天有不少租户纷纷要求天宫安防城退租。

　　牛栏前股份合作有限公司(以下简称：牛栏前)工作人员郭皓透露，7月28日天宫安防城向已签约租户发了信息，通知他们前来办理退租退款手续。7月31日下午，记者在天宫安防城招商中心仍见到不少租户前来办理退租手续。

　　深圳安防专业市场有望形成三足鼎立的格局，一度引起行业关注。天宫安防城生变，深圳万商安防城(以下简称：万商安防城)和深圳市太平洋安防专业市场(以下简称：太平洋)情况又如何?近日，记者先后对万商安防城和天平洋做了实地探访，万商安防城门可罗雀，太平洋因面临拆迁，商户人心不稳。

　　2012年12月28日，“首届全球安防采购节暨万商安防城开业盛典”在深圳市华强北万商安防城隆重举行。

　　开业半年多，万商安防城是否干出点起色?7月29日，记者进行了实地探访，综合部分租户、客人的口中得知，万商安防城目前仍只是“商户们的安防城”，客流量依旧少得惊人。因为人流量小，不少已入驻的展柜上甚至没人值班。

　　记者探访：仅十来家商铺有人值守

　　千山鸟飞绝，万径人踪灭。孤舟蓑笠翁，独见寒江雪。这首《江雪》可谓万商安防城现状的真实写照。

　　7月30日下午4点，记者来到深圳电子交易中心华强北。此时，太阳已经逐渐西沉，阳光依旧有些火辣，且十分刺眼。路上的行人并不多，一眼望过去尽收眼底。记者走进万商安防城入口，正对面是3部不停运转的扶手电梯。右手边的电梯直通2楼，左手边两部电梯上下双向直通3楼。然而，电梯上大多时候空无一人。记者观察了近5分钟，发现包括记者在内不到5个人上下电梯。

　　直上3楼，记者见整个卖场的展柜多数已经装修好了，有些商户已经开始营业了。但是，放眼望去，整个卖场不到10个展柜有人值守，整个商场总人数不足20人，店铺之间的走道里几乎没有人。

　　尤其是在居中位置的展柜人更少，大概只有4家展柜有人值守。其他的多数展柜上虽然整齐地陈列出了产品，但没人守店，只见两把板凳一正一反摞在一起堵住出入口。即使是位于卖场中央、柜台装修得十分精美气派的飞瑞斯也不例外。记者看到飞瑞斯柜台主要展出了人脸识别系统和相关产品。记者刚上来时，还有两名工作人员在守店，站台上还摆放着产品宣传资料。记者5点离开时，工作人员已不知去向。

　　记者观察了解到，即使有人值班的店铺，工作人员也多数在玩电脑或手机，没心思招呼客人。记者来回走了两趟，也不曾被他们邀请进店看看。

　　客商：摆几件产品就能摆出品牌?

　　在深圳市宇瞳光学科技有限公司(以下简称：宇瞳光学)的柜台，记者见有一客人前来咨询百万高清镜头的价格。据了解，这名客人是深圳某安防企业的总经理朱某宝。他路过万商安防城，便上来看看。

　　“人流量少能理解。毕竟安防产品不是大众类的电子产品，不可能像手机和电脑商城有那么多的人。”朱某宝分析，安防行业可大致细分为行业市场、政府采购项目和民用市场三大块。而做行业市场和政府采购项目的大客户不可能光顾“安防城”的生意，“安防城”的客源就局限于民用客户、小工程商和炒货商。

　　朱某宝做了进一步解释：“小工程商跟厂家谈合作，没有优势，只能通过代理商拿货。而随着安防品牌化加剧，代理商也趋于与有品牌优势的企业合作。这样一来，小工程商只好自己到安防专业卖场淘货。”在他看来，即使是万商安防城这样新开的、硬件条件还不错的“安防城”也难有大品牌入驻。除非是品牌公司生产的中低端产品，基于抢市场做特销的目的才可能来摆柜台。

　　同时，该客户还表示，即使有点品牌影响力的企业在万商安防城开了展柜，也难以实现起到实现品牌成长的预期。“个人觉得安防城的展示效果也不会很理想。”朱某宝说，“摆几件产品就能摆出品牌来?”他认为，品牌是一个系统特性很强的东西。

　　但是他并不否认万商安防城的柜台和展台比太平洋专业安防市场的大气，更有档次。

　　商户：不靠店面做生意仅当办公用地

　　万商安防城的商户，对目前卖场门可罗雀的人流量还是感到有些失落的。宇瞳光学专柜一方姓工作人员在与记者交谈时直言：“客流虽然小，但很清静，把这里当办公场所其实很不错。”

　　“作为一个新兴的专业安防市场，人气不高、人流量小是可以理解的。”该展柜工作人员坦言，万商安防城的人流量很难赶上太平洋专业安防市场，“除非太平洋那边真的拆了，租户和客人没地方去了，都到这边来。”该工作人员还表示，该公司对入驻万商安防城后遇到人气冷清并没表示些许遗憾，“因为但凡来这里的企业，没有想靠店面赚钱的。”

　　据解释，企业在这里开专柜主要是做产品展示，兼顾做一些业务。在华强北租一个办公室的钱远比这里的租金贵，把展柜当办公室还可做到产品展示和做业务两不误。该方姓工作人员介绍，宇瞳光学于去年签约万商安防城，今年5月正式开业。他和另一同事负责展柜值班工作，在此他们的主业并没受影响。他们在这里办公，他照常负责国内市场的销售，他的同事负责海外市场销售。

　　从他口中，记者还得知每到周末，来万商安防城的人更少，加上入驻企业安排在此上班的人周末休息，这里更显得冷清。

　　 天宫安防城再次爽约

　　三次失信租户称“天宫都快成地狱了”

　　天宫安防城再次爽约，让不少租户对进驻这一市场的信心丧失殆尽。7月28日起，不少已签约租户开始办理退租手续，

　　7月31日，记者在天宫安防城招商中心与一个正在办理退租手续的租户聊到今后这个卖场开业后，他是否会签约入驻。“天宫都快成地狱了，哪个敢来?”该租户的这番话的背后，充满无奈。

　　三次失信开业日成退租日

　　据了解，由牛栏前和深圳市天宫电子数码有限公司(以下简称：天宫)合作的天宫安防城先后三次因故推迟开业时间。

　　最初的原计划是2012年国庆开业，后来因故没能如期开业。商业人士信奉一炮打响，图个开门红的喜庆，然而遭遇“出师不利”。天宫安防城只得将开业时间往后推迟至2013年的元旦，希望新年新气象。

　　然而，这一回天宫安防城依旧爽约。不少已经交付了预订款的业主，已经开始有些坐不住了，对天宫安防城项目产生了怀疑。为稳住商户，天宫安防城又一次就开业时间做出承诺。较之上一次的延期3个月，这次时间间隔稍长，将近7个月——天宫安防城向商户承诺的开业时间是7月28日。

　　日前，天宫安防城的一位租户赵先生向记者反映，天宫安防城一而再再而三地延迟开业时间，让不少业主怨声载道。7月28日不少业主一早就赶到天宫安防城，丝毫不见开业迹象，便找天宫安防城招商中心要求退款。见纸包不住火，当天天宫安防城向已签约客户发信息，通知大家前来办理退款手续。

　　“据我了解情况，不少商户接到通知后去找天宫安防城退款，但他们依旧找借口搪塞大家。”赵先生透露，商户私下交流时得知，天宫安防城给出的答复并不统一。有的租户得到的承诺是开业时间推迟到10月前后，有的租户得到的承诺书上写的是11月左右开业。甚至部分前去要求退款的业主被当成皮球，在天宫与牛栏前之间踢来踢去。

　　“感觉他们是在打发商户，千方百计地想把商户一个一个地哄走，以免大家聚到一起把事情闹大了。”赵先生说，现在很多商户对能否把预付款拿到手，什么时候能拿到这笔款，心里没底。甚至有少数已签约且预付了款项的租户，担心天宫老板卷款外逃。

　　“天宫都快成地狱了”

　　7月31日下午3点，记者来到牛栏前，沿着路口的指示牌找到天宫安防城。

　　偌大个安防城，远看外观气派，巨幅LED屏实时滚动着播放部分入驻客户的广告，外墙上也零散地挂着几个企业的广告，略显生机。然而，走近一看，却发现整个卖场的大门未装，天花板和地板还是毛坯房的原始状态。一些早前打出的海报及横幅也在风吹日晒中，变得陈旧起来。

　　在通往该安防城招商中心的路上有几间办公室。其中一间办公室的门框上贴着一张纸，上面写着“天宫电子广场商户登记处”。同时，门口还摆着一块“与股份公司已签订租赁合同租户登记处”红底黄字的提示牌。透过半掩着的门，记者见里面坐着三四个穿迷彩服的保安，有两个租户在登记。

　　走进招商中心，记者看到10个穿迷彩服的保安或坐或站，陆续有已签约的商户前在办理退款手续。负责办理退款手续的工作人员，一边核实商户的信息，一边耐心地做解释工作。从现场工作人员接待退租租户的情况来看，并没有出现赵先生说的“踢皮球”的现象。

　　在一个叫卢伟(化名)的商户新签的退款合同上，记者看到天宫安防城的经营管理权已被牛栏前股份合作有限公司收回，将交由其全资子公司深圳市深宝澜投资发展有限公司负责。预计9月28日，易主后的牛栏前安防电子广场将正式开业。

　　记者敲开天宫总经理林灿彬在招商中心的办公室的门时，办公室里坐满了人，大家脸色凝重。林总的办公室隔壁的办公室，茶几也被一群人围坐得水泄不通，每个人的表情都有些木然，似乎谈判陷入僵局，气氛显得十分沉重。

　　对此，有一位前来办理退租手续的租户表示，“天宫都快成地狱了，谁还敢来?”

　　 签约知名企业：看重天宫定位和长远发展

　　早前，本报记者采访林灿彬时，他谈到价格优势是天宫安防城的一大特色。由于天宫安防城拥有完全自主的物业，且考虑地理位置因素，价格定位较低，对商户来说极具优势。

　　据了解，天宫安防城平均价格是太平洋的十分之一。天宫安防城的租金约为每月每平方米80元至100元，万商安防城的租金约为每月每平米200元至300元，太平洋的租金大约为每月每平米1000元。

　　林灿彬曾还向记者介绍，天宫安防城专业的安防展示面积就达到了1.2万平方米。“我们一层的面积就相当于整个太平洋安防市场的展示面积。”林灿彬介绍，加上写字楼、停车场、物流中心等，天宫安防城的面积达到20万平方米。这还只是首期，预计二期项目推出来后，天宫安防城共有60万平方米的面积。

　　去年11月份林灿彬接受记者采访时，透露当时已有一批知名安防企业进驻天宫安防广场。佳信捷已经签下350平方米，科为已签下145平方米，迪威乐已签下180平方米，国祥安已签下150平方米，安尼泰科已签下115平方米，恒业国际已签下200平方米。

　　近日，记者对上述几家公司进行了回访，发现国祥安和恒业国际并没有签约。国祥安相关负责人告诉记者，该公司并不看好安防专业市场，尽管天宫多次上门谈合作，最后并没签约。恒业国际市场部经理鞠培泉也表示，当时公司也不太看好天宫，所以也没与天宫签约。因为恒业国际走的是项目营销模式，客户都较为高端，去安防城的几率小。

　　而迪威乐和佳信捷等企业则表示，确实与天宫安防城签了约。

　　佳信捷总经理王强表示，天宫安防城所在的牛栏前与华强北相比，具有较为明显的区域优势和交通优势。佳信捷签约天宫，看中了这一优势，而非租金上的便宜，“我们不看重短期的招租优惠政策，看中的是天宫的定位和长远发展规划。”

　　迪威乐总经理侯刚向记者证实，该公司确实与天宫安防城签了200平米左右的合同。目前，公司正在与对方接洽，处理退租的事宜。而该安防城吸引迪威乐入驻的一个重要原因是新建的大楼气派，楼层的高度、空间和出租的面积够大。“这样的卖场可以装修出档次。”

　　据介绍，迪威乐在天宫开品牌形象店的主要目的在于做形象展示。而万商安防城给不了迪威乐想要的面积，店面也体现不出迪威乐预期的档次。侯刚表示，迪威乐主要看重的是卖场能不能形成行业品牌集中展示的格局。天宫规划的定位是打造国家安防展贸中心，符合迪威乐的定位。此外，天宫招到的商户也主要以行业品牌为主，也符合迪威乐对“行业品牌集中展示”的诉求。

　　 太平洋安防专业市场

　　租期将近租户人心浮动要另谋出路

　　与万商安防城和天宫安防城相比，太平洋专业安防市场虽然具有品牌优势，但苦于没有自己的物业，显得有些被动。

　　在实地走访万商安防城的当天，记者也顺路去了一趟太平洋。尽管该卖场的硬件环境和单个铺位的面积不如万商安防城，但商铺密集，人流量比较可观。然而，记者与部分商户交流时获悉，由于太平洋的租期将近，不少租户对今后何去何从感到迷茫。

　　商业氛围浓郁

　　深圳市太平洋安防专业市场，虽然看起来比新装修的万商安防城显得陈旧一些，但走进去之后立即就能感受到浓郁的商业氛围。

　　“太平洋安防专业市场是一家经营安防器材批发零售的专业市场，是目前中国最大、入驻商家最多、产品最丰富、类别最齐全的安防行业交易市场。”这是太平洋安防专业市场的宣传资料中的一段介绍。

　　从记者现场看到的情况，诚如这段宣传资料中所描述的。记者在太平洋安防专业市场转了一圈，见卖场内小柜台密集，各类安防产品及相关配件应有尽有。不少柜台前都有客人在询价、看货以及讨价还价，气氛十分热烈。

　　“这里跟万商安防城那边比，人流量具有绝对优势。”据该市场里某柜台老板介绍，受今年经济形势以及华强北地铁施工影响，太平洋的客流量比以前还是少了很多。加上太平洋开店门槛低，做安防的人多，竞争激励，产品的价格也比以前低，“生意也不是那么好做。”

　　拆迁引发焦虑

　　然而，笼罩在太平洋商户头上的更大的阴云则是这个卖场租期将近，在不久将被拆掉，搞房地产开发。

　　记者在万商安防城采访时，一位商户也向记者透露太平洋租期将至，面临拆迁的命运。这正是他选择到万商安防城开店的主要原因。此外，他还觉得很多人跟他一样，在太平洋做出成绩后，也想转型，而转型的第一步就是迁出来。因为，太平洋市场的档次比万商安防城要低，且被行业贴上“低价、山寨”的标签。

　　在太平洋安防专业市场，记者在与部分商户交流过程中，也听到该市场将被拆迁的消息。有商户表示，太平洋安防专业市场的租金虽然较贵，但不愁生意，有赚头。自太平洋将被拆迁的消息传开后，部分商户有些动摇了。加上华强北修地铁，给整个华强北的各种电子产品集散商城都造成了不便，太平洋安防专业市场的生意也冷淡了很多。

　　其实，太平洋的不少商户在心里默默地思考：如果太平洋真的被拆了，我们何去何从?而同处华强北，毗邻华强北路，距离太平洋不到一公里的万商安防城的开业，则成了部分太平洋商户提供了第二种选择。

　　而目前并没有出现大量的太平洋商户转战万商安防城。对此，王强分析认为，华强北改造，很多太平洋的商户难免会做另谋出路的打算。牛栏前的天宫安防城和华强北的万商安防城无疑会为他们提供栖身之地。之所以还没出现大量太平洋商户出走的情况，可能是因为目前大的市场环境不明朗，商户们选择先呆着，伺机而动。如果万商安防城和天宫安防城之中有一家做起来了，不排除这些处于观望的太平洋商户会转移阵地。

　　 深圳安防专业市场进入“动荡期”

　　“扞卫信心”——共同的起跑线

　　目前，深圳的三家安防专业市场都面临同一个问题，那就是如何让租户拥有更强大的信心。太平洋急需早日选定新场所，万商安防城急需招揽人气，而天宫安防城则急需取得市场的信任。

　　在某种意义上说，无论是具有强大品牌号召力的太平洋，还是已经开业的万商安防城和正处于调整阶段的天宫安防城，都处在同一起跑线上。王强认为，谁能给租户信心，谁就能抢先实现突破，脱颖而出。

　　各有优势

　　众所周知，目前深圳的三家安防专业市场各具优劣势。

　　太平洋已经具有万商安防城和天宫安防城无法比拟的品牌优势。但面临两个严峻的现实，一个是租期虽然快到了，有不少商户另谋码头;另一个是交通越来越不方便。但瘦死的骆驼比马大，在深圳安防专业市场上举足轻重。

　　天宫安防城远离华强北这个享誉全球的电子产品集散地，不依仗华强北的影响力，相当于另起炉灶，但也具有明显的区位优势。天宫安防城虽在关外，但是深圳安防企业的一个聚集区，客人到了天宫安防城后，企业专柜可以直接把客人邀请到公司总部参观。

　　这对促进合作会起到关键作用。

　　 而万商安防城地处华强北，具有区位优势，也可借势华强北品牌号召力。此外，其商业形态已基本成型，也相对于还在调整之中的天宫安防城是优势。但万商安防城与太平洋一样面临一个残酷的现实，那就华强北改造会给交通带来不便。

　　而三个安防专业市场中，目前天宫安防城面临的问题最为严峻。鉴于其三次失信于租户，在行业里留下不好的印象，恐怕要为再次取信于市场付出更多的时间和精力。此外，天宫安防城还面临组建新团队，重新运作该项目的压力。

　　侯刚则表示，他最担心天宫安防城经历这次易主的变故后，牛栏前股份合作有限公司接手后因缺乏专业卖场运作经验，无法落实最初规划的蓝图。

　　同一个契机

　　万商安防城副总经理陈杰焕接受记者采访时表示，目前该安防城没形成人气效应的主要原因是遇到了行业淡季。此外，作为一家新兴的安防城，要把人气做起来需要一个过程。

　　针对7、8月份的行业淡季，万商安防城已拿出振奋市场的方案。据透露，今年8月万商安防城万展即将启动，目前官网域名在做最后的审核。此外，在8月，万商安防城还将开展产品检测咨询会、采购节活动等。而在10月份的深圳安博会期间，万商安防城还将在品牌推广和汇聚人流量方面有“大动作”。

　　深圳安博会对整个深圳安防行业而言，是一个共同的发展契机。当然，对太平洋、万商安防城和天宫安防城而言，也如此。据了解，深圳安博会期间，来深圳参展或参观的业内人士的目的有三个。一是到展会上了解行业的新技术和新产品;二是借机到厂家参观，增进互信;三是到太平洋等专业安防市场转转。

　　陈杰焕已向记者透露，安博会期间万商安防城将有“大动作”。很显然，万商安防城是想抓住安博会这个契机，造出行业影响力。

　　牛栏前股份合作有限公司工作人员郭皓虽然没明确告诉记者，公司收回天宫安防城的经营管理权后，是否也会做安博会的文章。但据其透露的开业时间来看，定在9月28日，也有抢在安博会前开业，为迎接安博会带来的大客流做准备。

　　重塑信心

　　在佳信捷总经理王强看来，天宫安防城之所以出现退租的现象，除了与失信于租户有着直接的关联外，更深层次的原因可能跟今年安防行业整体不景气有关。

　　他表示，今年是自2008年席卷全球的金融危机以来，中小企业过得最艰难的一年。“经济不景气，比2008年还要恶劣。”王强说，不少中小企业都面临着生存考验，一些在专业安防市场开夫妻店的小摊主的日子恐怕更难过。

　　天宫安防城又迟迟没能开业，让预付了部分款项的商户很头疼。不过这也正好给了签约入驻的中小企业和夫妻档一个退钱的机会。王强认为，如果不是因为大的经济形势不好，已签约商户看好市场前景，肯定都愿意等下去。出去大量租户退租的情况，其实与大家钱袋紧张和日子难过有一定的关联。

　　王强认为，天宫安防城今后要重新开业，不仅要赢得市场信任，还要给商户更大的信心。而万商安防城和太平洋，虽然没有经历大的变故，但也需要给商户信心。

　　侯刚也表示，迪威乐对天宫安防城的未来还是有一些担忧。一是担心经历变故后，商户对天宫安防城信心不足;二是担心牛栏前股份有限公司缺乏大型专业卖场运作的经验，很难实现预期中“国际安防展贸中心”的定位。

　　同时，他表示，如果牛栏前接手后，还是按照最初规划发展，最终开业了，只要租金合理，双方谈判好了，迪威乐还是会进驻该卖场。

　　郭皓也表示，天宫安防城经历此番波折，会给今后的发展制造一定的障碍。“7月28日我们接手后，立即采取了实际行动，积极配合租户退款，也加快了项目装修。”郭皓说，牛栏前将用诚意去博取市场的信任，筑好巢再引凤。“希望8月份客户看到工程实际进度后，重拾对我们的信心。”

　　据透露，牛栏前安防广场这个项目是龙华新区的重点项目，肯定会做下去。8月中下旬，牛栏前将拿出全新的运作方案。